토지 예산 계획하기

저도 마찬가지였지만, 보통 건축주들은 예산을 잡을 때 땅과 건축비만 계산을 합니다.
하지만, 이것 말고도 고려해야 할 지출이 너무 많기 때문에 대략적으로라도 예산에 추가해두어야 합니다.
 
제가 경험한 내용을 공유해 드릴 테니 똑같지는 않더라도 참고하셔서 예산 잡는데 도움이 되셨으면 합니다. 이번 글에서는 토지 예산에 관련된 내용을 다루고 다음 글에서 건축과 조경에 대해 정리해 볼게요.
모든 금액은 2022년 기준이며, 편의상 10만 원 미만은 생략하고 만원 이하 금액은 절삭해서 계산하겠습니다. 
 
 
 

1. 토지 매입 및 세금, 수수료

토지 매입 시 추가로 발생하는 금액은 크게 세금, 부동산 수수료, 법무사 수수료가 있습니다.
 
[ 세금 ]
세금에는 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세가 있고 농지는 1.6 ~ 4%, 그 외의 토지는 4.6%가 발생합니다.
저는 임야를 2.3억에 매입했고 세금은 4.6%로 1,058만 원이었습니다.
 
[ 부동산 수수료 ]
토지에 대한 법정 부동산 수수료는 0.9%가 상한 입니다.
저는 부동산 사장님이 크게 도와주신 부분이 있어서 상한선에 맞춰 207만 원을 지출했습니다.
 
[ 법무사 수수료 ]
명의를 부부명의로 할 경우 등기를 2번 하는 것과 마찬가지이므로 수수료도 두 배가 됩니다. 저희 지역은 보통 단가가 50만 원 정도였는데, 공동명의로 하면 수수료가 100만 원이 나옵니다.
셀프로 하면 인당 1.5만 원의 비용만 발생하는데 아파트 등기와는 차이가 조금 있기 때문에 많이 알아봐야 합니다. 저희 같은 경우 많이 복잡한 케이스(매도인 3명 공동명의, 매수인 2명 공동명의)이긴 했지만 직접 등기를 진행해서 3만 원으로 해결했습니다.
 
토지 2.3억 + 세금 1,058만 + 부동산 수수료 207만 + 등기 수수료 3만 = 24,268만 원.
-> 등기를 법무사 통해서 진행한다면 24,365만 원.
비율로 계산해 본다면 토지가액의 약 6% 정도 발생했습니다.

2. 허가 관련 비용 (임야/농지)

'토지 지목 종류' 글에서 설명했듯이 농지/임야일 경우 각종 허가와 기타 비용이 발생하는데, 여기서는 제가 진행했던 임야를 기준으로 말씀드리겠습니다.

[전원주택 건축/건축 준비 과정] - 토지 지목 종류 (도로, 산, 농지, 대지)

저는 건축허가까지 받아둔 토지를 매매했는데, 계약을 하면 당연히 허가가 넘어오는 줄 알았습니다. 미리 알았다면 계약 전 미리 협의해서 조금이라도 아낄 수 있었을 텐데, 600만 원을 요구해서 어쩔 수 없이 추가 지출을 하게 되었습니다. 넘겨받은 자료에는 산지전용허가, 대체산림조성비, 보증보험, 법정부담금, 개발행위허가, 기타 면허비가 있었는데 얼추 계산을 해보니 임야를 사서 직접 허가를 받는 게 더 많은 비용이 발생할 것 같았습니다.
그리고 명의 이전은 건축사사무소에 '수허가자 변경 신청'을 통해 진행해야 했습니다. 이 때 수수료 100만 원과 토지보증보험비 15만 원 정도의 비용이 추가로 발생했어요. 미리 받아 둔 건축허가도 저희 설계도가 아니기 때문에 토목설계 및 건축설계 변경 허가로 550만 원과 건축허가 채권매입으로 14만 원 지출이 추가되었습니다.
 
허가 명의 이전 600만 + 수허가자 변경 100만 + 토지보험 15만 + 설계 변경 550만 + 채권매입 14만 = 1,279만 원.
 
저는 건축허가 관련 비용으로 500만 원을 예산으로 잡아두었는데, 예상치 못했던 비용이 추가되어 600 + 115 + 550 + 14 = 1,279만 원을 비용으로 지출하게 되었어요. 무려 779만 원을 초과로 사용하게 된 거죠.
 

3. 지목 변경 및 개발부담금

저희 같은 경우 지목변경 취득세 및 지가상승으로 인한 세금이 876만 원이었고, 개발부담금은 증빙자료 제출 비용 포함 1,906만 원이었습니다. 개발부담금에 대한 내용은 따로 정리한 글이 있으니 참고하시기 바랍니다.
[전원주택 건축/건축 준비 과정] - 토목공사와 개발부담금
 
지목변경 876만 + 개발부담금 1,906만 = 2,782만 원.

토지 관련된 내용들(허가, 명의이전, 지목변경 등)은 꼭 계약 전에 미리 확인하시고 불필요한 지출을 줄이실 수 있으셨으면 좋겠습니다.

4. 토지 개발 비용

건축을 위해서는 물, 전기, 가스, 오폐수 처리가 필요하다고 말씀드렸습니다. 토지에 공사가 필요한 부분이기 때문에 토지 예산에 포함시키도록 할게요.
저는 상수도와 오폐수처리, 전기 지중화 공사를 했습니다. 상수도 및 오폐수 직수관 공사에 380만, 전기 지중화 공사에 175만 원이 들었어요. 집을 짓기 직전에 진입로를 하나 없애면서 상수도 계량기와 오폐수 장치를 옮겨야 했고, 180만 원의 추가 비용이 발생했습니다.
저는 도시가스가 들어오지 않아 LPG를 설치했고, 토지에 공사하지 않기 때문에 비용에 빠져있으니 참고해 주세요.

상수도/오폐수관 380만 + 전기 지중화 175만 + 위치 변경 비용 180만 = 735만 원.

5. 토목 공사

저는 5m 높이의 성토와 주차박스 시공을 해주는 대가로 토지를 2.3억에 매입했습니다.
토목 공사에 대해 잘 모르는 상태라 해주는 대로 받았는데, 나중에 수정 공사를 하면서 많은 추가 비용이 발생했습니다.

< 계단 넓이 확장 및 돌계단 설치 공사 >

 

계단 넓이 확장(1200 -> 1800) 및 돌계단 구입, 집수정 추가 시공, 마사토 추가 구입(크레인 필요) 등에 1,500만 원이 들었어요.

# 비용 정리

1~5번을 합산해 보면 아래와 같습니다.
토지 매입 및 세금 24,365만 + 허가 관련 1,279만 + 지목변경/개발부담금 2,782만 + 토지개발비 735만 + 토목 공사 1,500만 = 30,661만 원.

2.3억에 매매한 줄 알았던 토지가 각종 비용을 더하니 3억이 넘어갔습니다. 지목이 '대'지인 땅은 지목변경, 산지/농지허가 등의 각종 비용에서 해방될 수 있으나 기본적으로 금액이 비싸니 참고하시기 바랍니다.

# 토지 관련 공사 진행 시 팁

주식이나 건축 등 초심자들은 수업료를 지불하는 분들이 대부분입니다.
저 역시 수업료를 적지 않게 지불했던 것 같아요.

5번 토목 공사 부분에 1,500만 원을 지불했다고 말씀드렸는데, 사실 사기(?)를 당해서 더 많은 비용을 지출했습니다. 사람을 믿어서 당한 케이스인데, 공사를 진행하는 동안 매일 몇 명이 투입돼서 어떤 작업이 어느 정도 진척이 되었는지 꼭 확인을 해야 합니다.
그리고 팔랑귀를 가지신 분들은 사기꾼의 말에 속아 넘어가기 쉬우니, 돈이 들어가는 계약이나 약속을 할 때는 꼭 혼자 다시 생각해 보는 시간을 가진 후 하시기 바랍니다. 구두로는 절대 하지 마시고 계약서나 공사 일정을 받아서 합리적인지 확인하셔야 합니다.